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Miet- und WEG-Verwaltung

Revitalisierung eines sozialen Brennpunktes „Köttershöhe“

Am Beispiel der Köttershöhe haben wir bewiesen, dass Bestände in sozialen Brennpunkten erfolgreich revitalisiert werden können. Diese Erfahrung und Wissen geben wir gerne an Eigentümer weiter, die aufgrund von Leerständen, Mietrückständen, Konflikten unter Mietparteien und anstehenden Reparaturen Hilfe suchen.

Die Köttershöhe liegt im Stadtbezirk Langerfeld-Beyenburg im äußersten Norden von Wuppertal. Langerfeld-Beyenburg grenzt weiter östlich an die Nachbarstadt Schwelm, im Westen an den Stadtbezirk Wuppertal-Barmen, im Süden an Ronsdorf und im Norden an Spockhövel-Haßlinghausen. Mit seinen 29,4 km² und 26.000 Einwohnern ist Elberfeld-Beyenburg der flächenmäßig größte Stadtbezirk Wuppertals.

Ausgangssituation

Die ibs hat die Wohnanlage Köttershöhe / Bramdelle mit insgesamt 178 Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus erworben. Diese wurde in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts erbaut. Falsches Quartiermanagement in den 90er Jahren verwandelte das früher durch eine gesunde Mischung geprägte Gebiet in einen sozialen Brennpunkt.

Zum Zeitpunkt des Erwerbs wiesen alle Gebäude grobe bauliche Mängel auf, die Außenanlagen waren weitgehend verwahrlost und ungenutzt. Hohe Kriminalität sorgte für stark frequentierte Polizeieinsätze. Kleine Reparaturen hätten nicht gereicht, um die „Köttershöhe“ zu einem qualitativ hochwertigen Wohnquartier auszubauen.

Projektziele

In enger Abstimmung mit Fachfirmen der Stadt sowie der Stadtsparkasse Wuppertal wurde speziell für die Köttershöhe ein Revitalisierungs- und Modernisierungskonzept erarbeitet.

Folgende Schwerpunkte wurden besonders berücksichtigt:

1. Sozialmanagement

Besonders in sozial schwächeren Gegenden ist das Bewusstsein für soziale Verantwortung wichtig, da hier ein großer Bevölkerungsteil aufgrund nicht ausreichender Ausbildung, fehlender Beschäftigungsmöglichkeiten, geringer sozialer Vernetzung, mangelnder Kaufkraft und Mobilität Benachteiligungen erfährt. Die Verbesserung der Lebensbedingungen benötigt hier neben Einzelprojekten eine auf Dauer angelegte, integrative Quartierspolitik. Diese bezieht sich auf die Themen, die die Menschen besonders beschäftigen, über die sie sich aufregen und diskutieren oder über die sie sich freuen. Hierzu zählen auch Störungen im sozialen Frieden durch multikulturelle Nachbarschaften mit unterschiedlichen Lebensgewohnheiten.

Gemeinsames Ziel war es, die Lebenssituation der Anwohner nachhaltig zu verbessern, ihre Identifikation mit dem Stadtteil zu erhöhen, bürgerschaftliches Engagement zu fördern und interkulturelle Wohnkonflikte zu bearbeiten. Vor Ort geschieht dies im Rahmen von festen Sprechstunden, Mieterservice, Nachbarschaftsbefragungen oder Nachbarschaftstreffs. Dabei stehen vor allem die Kommunikation und die Kooperation im Mittelpunkt, denn Integration ist nur dort möglich, wo auch miteinander gesprochen wird.

2. Energieeffizientes Bauen & Sanieren

Jede Immobilie durchläuft über die gesamte Lebensdauer betrachtet fünf Phasen.

  • Planungsphase
  • Realisationsphase
  • Finanzierungsphase
  • Nutzungsphase
  • Verwertungsphase

In jeder dieser Phasen entstehen Kosten. Analysiert man die Höhe der Kosten der einzelnen Phasen, so stellt man schnell fest, dass die Kosten der Nutzungsphase am Höchsten ausfallen. Die ibs entwickelte für die Köttershöhe ein Konzept, der die Energieeffizienz nachhaltig verbesserte.

Die Köttershöhe wurde von uns ganzheitlichen Prüfungen unterzogen, um für jeden Einzelnen sanierungsbedürftigen Bereich eine energie- und kosteneffiziente Lösung zu erarbeiten.

Das Ziel war es ein in der Nutzung kostenoptimiertes Objekt zu realisieren, in dem bei gleichbleibender Bruttomiete umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zum Wohle des Mieters realisiert werden konnten.

Maßnahmen

Anfang 2004 begann die ibs mit einer Befragung unter den Bewohnern. Ziel war es eine enge Einbeziehung der Mieterschaft in alle Sanierungsmaßnahmen von Anfang an. Nach Auswertung aller uns vorliegenden Informationen und Ausarbeitung eines ganzheitlichen Konzeptes zum Thema Sozialmanagement und Energieeffizientes Bauen und Sanieren wurde in Zusammenarbeit mit der Sparkasse Wuppertal ein Finanzierungskonzept entwickelt, das unterschiedliche Förderungskonzepte der KfW beinhaltete.

Ein Hausmeister wurde zur ständigen Betreuung der Mieterschaft eingestellt. Ein Vermietungs- und Beratungsbüro mit festen Sprechzeiten wurde eingerichtet. Hier wurde erstmals die Möglichkeit geschaffen, die Mieter umfassend zu betreuen, alle Sorgen und Nöte der Mieter aufzunehmen und darauf zu reagieren. Von der Mietbescheinigung bis zum Wohngeldantrag, von der Begleitung zu Behörden bis zur Vereinbarung von Terminen, alles wurde im Sinne des Mieters erledigt.

Parallel dazu wurden Modernisierungs- und Servicemaßnahmen eingeleitet. Oberstes Ziel war es, die Mieter nicht weiter durch Mieterhöhungen zu belasten. Die Nettomiete war nur in dem Maße anzuheben, dass die notwendigen Maßnahmen umgesetzt und finanziert werden konnten und gleichzeitig die Miet- und Nebenkosten so zu senken, dass sich unterm Strich die Bruttomiete nicht veränderte.

Die Maßnahmen richteten sich nach einem strikten Plan auf folgende Bereiche:

Sanierung der Wohngebäude – Wiederherstellung des Wohngefühls

  • Wiederherstellung und Pflege der Grünanlagen und der Spielplätze
  • Modernisierung der Treppenhäuser
  • Einbau von Isolierglasfenstern
  • Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems
  • Erneuerung der Dacheindeckung und der Eingangsbereiche
  • Einbau einer energiesparenden Brennwertheizung
  • Bewohnerbeteiligung und Mieterservice
  • permanenter Hausmeisterservice für die Gesamtanlage
  • Umzugsmanagement
  • bei Bedarf Einrichtung seniorenfreundlicher Wohnungen

Erfolge

Mieterorientierung, umfassende Sanierung und professionelle Öffentlichkeitsarbeit änderten das Bild von der Köttershöhe grundlegend. Das ehrgeizige Konzept mit der aufwendigen Umgestaltung der Wohnanlage und des umfassenden Mieterservices hat sich als ein Erfolg erwiesen und durch mehrere Indizien bestätigt:

  • deutlich gestiegene Identifikation der Mieter mit der Wohnanlage
  • verbessertes Eigen- und Fremdimage
  • niedrige Fluktuation und damit lange durchschnittliche Wohndauer
  • Beitrag für intakte Nachbarschaften
  • Verhinderung der Ausgrenzung benachteiligter Wohngruppen
  • Städtebauliche Aufwertung
  • energetische Modernisierung (energieeffizientes Bauen und Sanieren)
  • Substanzerhaltung und Modernisierung des Bestandes, Anpassung an die geänderten Wohnbedürfnisse
  • konsequente Mieterbefragungen zum bisher Geleisteten und Sammlung von Vorschlägen für zukünftige Maßnahmen
  • Familien- und kindergerechtes Wohnen

Visionen

Niemand ist gerne allein und Vertrauen ist durch nichts zu ersetzen. So wollen wir mit professionellem Sozialmanagement weiterhin positive Impulse geben und nachhaltig daran arbeiten, gerade die Menschen zu erreichen, die besonders schwer zu mobilisieren sind, die sich schon zurückgezogen haben.

Fazit

An diesem Bespiel ist erkennbar, dass man soziale Brennpunkte und den Verfall ganzer Stadtteile auch in Zeiten leerer Haushaltskassen nicht hinnehmen muss. Gezielte Interessenabstimmung, optimale Zusammenarbeit und konsequente Umsetzung in Verbindung mit sozialer Verantwortung sind erprobte Wege zum Ziel.

 

 

Pressemitteilungen zum Projekt

01.02.2010: Wir nehmen Mieter an die Hand (WZ Wuppertal)

09.04.2008: Die Problemviertel der Stadt (WZ Wuppertal)

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